Дольщик вправе получить от застройщика-банкрота деньги или построенную недвижимость. Рассмотрим, в каком порядке могут быть реализованы оба варианта.
Что гарантирует защиту дольщика?
Договоры долевого участия, заключенные позднее 1 июля 2019 года, предусматривают использование счетов эскроу — тех, на которых внесенные дольщиком деньги замораживаются банком, а затем перечисляются застройщику после сдачи объекта в эксплуатацию. Если объект не будет сдан, деньги вернутся дольщику (ст. 15.4, 15.5 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
Если ДДУ заключен до 1 июля 2019 года, то застройщик, имевший к тому моменту разрешение на строительство (ст. 51 ГрК РФ), имеет право достроить объекты без использования счетов эскроу. При несдаче объекта деньги дольщиков защищены значительно слабее. Возмещение происходит за счет доходов от продажи доступного имущества застройщика.
Частный случай, при котором объект не сдается — банкротство застройщика. В порядке, определенном ст. 201.4 (в случае применения счетов эскроу — также ст. 201.12-2) Закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ, участники договоров долевого участия предъявляют требования к банкротящемуся лицу.
Особенности банкротства застройщика
Банкротство застройщика отличается от стандартного тем, что не включает процедуры:
- наблюдения;
- финансового оздоровления.
Сразу же инициируется конкурсное производство. Назначается управляющий, который определяет перечни кредиторов, а также размеры и очередность их требований. Далее имущество банкротящегося лица реализуется, и за счет вырученных денег указанные требования удовлетворяются.
Конкурсное производство может быть прекращено в случае:
1. Введения внешнего управления — при котором строительство объектов по ДДУ продолжается.
Данный вариант возможен, если есть объективные причины рассчитывать на улучшение экономических показателей и повышение платежеспособности застройщика.
2. Подписания между застройщиком и его кредиторами мирового соглашения.
Оно также может предусматривать достройку объекта или же возврат долга кредиторам в течение установленного срока.
Как узнать о начале банкротства?
Говорить о рисках банкротства застройщика можно, наблюдая за ходом выполнения проекта. Если стройка часто простаивает (или вовсе останавливается) — возможно, есть проблемы с финансированием либо управлением бизнесом. Возможны юридические препятствия (например, когда обнаруживается, что земельный участок в полной мере использовать для строительства нельзя).
Официальное начало банкротства может быть подтверждено:
- сообщением от конкурсного управляющего (который обязан уведомить дольщиков об открытии банкротного производства и праве предъявления требований к застройщику);
- публикацией в газете «Коммерсантъ» о банкротном деле (указываются в том числе название и ИНН компании, по которым ее можно идентифицировать);
- записью в реестре арбитражных дел — в котором отражаются в том числе банкротства;
- через Федресурс (где есть данные в том числе о намерениях кредиторов начать банкротство, благодаря чему можно узнать о нем еще до начала арбитражной процедуры).
Что делать дольщику при выявлении банкротства? Порядок действия зависит от того, что именно он желает получить от застройщика — деньги или уже построенное жилье.
Застройщик банкротится: как дольщику получить деньги?
Если ДДУ подписан после 1 июля 2019 года — когда уже начали применяться эскроу-счета, для возврата денег дольщику нужно:
1. Написать на имя конкурсного управляющего (его контакты доступны на Федресурсе) заявление об отказе от договора ДДУ — в связи с банкротством застройщика.
Документ составляется в свободной форме. В нем следует указать реквизиты счета для получения денег.
2. Дождаться, когда:
- управляющий направит данные о расторжении ДДУ в Росреестр, а само ведомство отразит их в Единой ИС жилищного строительства (в течение 5 дней);
- банк зачислит деньги с эскроу-счета на счет, указанный в заявлении (в течение 3 дней).
Если ДДУ заключен до 1 июля 2019 года, то дольщику предстоит:
1. Направить управлящему заявление о необходимости включения суммы, уплаченной по договору, в реестр требований.
К заявлению необходимо приложить копию договора и финансовые документы о перечислении денег по ДДУ.
2. Ждать, когда дойдет очередь по погашению требования за счет денег от продажи имущества застройщика (составляющего конкурсную массу) на торгах.
Следует учитывать, что дольщики — третьи на очереди. Более приоритетно погашение:
- долга за причинение вреда жизни и здоровью;
- долгов по зарплате.
Управляющий может предпринимать определенные усилия по пополнению конкурсной массы. Этот процесс зачастую растягивается на несколько лет. Очередь до дольщика и вовсе может не дойти.
Как дольщику получить квартиру?
Бывает, что вместо возврата денег по ДДУ предпочтительнее получить построенное жилье. Например — если квартиры сильно выросли в цене на рынке. Или же, когда дольщик по ДДУ до июля 2019 года деньги не получил, но выясняется, что строительство объекта возобновлено.
Чтобы получить от застройщика-банкрота недвижимость, а не деньги, дольщику нужно:
1. Направить в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, заявление о переводе (трансформации) финансового требования в требование о получении объекта недвижимости (определение ВС РФ от 29.12.2022 № 308-ЭС18-17191 (5)).
2. Обратиться к конкурсному управляющему с запросом о проведении собрания дольщиков, по итогам которого будет обращение в суд на оформление прав собственности.
3. Дождаться:
- вынесения судом определения о подтверждении прав собственности на жилье;
- передачи управляющим данного судебного документа в Росреестр на регистрацию прав.
Полезно обратиться за дополнительными разъяснениями в организацию, которая уполномочена обеспечить достраивание (ввод в эксплуатацию) объектов недвижимости. Это может быть:
- фонд защиты прав дольщиков, работающий в регионе;
- другая строительная компания, на которую возложены обязательства обанкротившегося застройщика по достраиванию жилья;
- жилищно-строительный кооператив, сформированный дольщиками.
Информация от участников договора ДДУ поможет дольщику понять, стоит ли ему работать над получением квартиры или все же лучше вернуть деньги. Могут поступить предложения о покупке квартиры за сумму, устраивающую дольщика.
Как быть с ипотекой?
Если взнос по ДДУ осуществлен с привлечением ипотечных средств, то дольщику нужно учитывать следующее:
1. Банкротство застройщика — не основание для аннулирования ипотечного договора.
Деньги банку придется платить по графику. Но можно попробовать договориться о реструктуризации, отсрочке платежей. Либо — о том, что банк будет через суд обращать взыскание на недостроенную недвижимость.
За счет денег, полученных с эскроу-счета (либо, если все сложится в пользу дольщика, возмещенных застройщиком в порядке очередности) возможно полное или частичное погашение ипотечного займа.
2. В обязательства застройщика не входит возмещение дольщику ипотечных процентов.
Дольщик будет иметь право только на ту сумму, что отражает размер взноса по ДДУ. Вполне возможно, что ее хватит на полное досрочное погашение текущего остатка по ипотечному займу.
